物業在什么情況下能動用維修基金

   什么在什么情況下可以使用維修基金

   

   維修基金使用條件：
1.維修源資金只能在保修期滿后對物業公共部位、共用設施和設備進行大修、更新和改造。具體業主按照投票權確定的標準分擔費用比例。
2.維修基金閑置時，除購買國債或法律法規規定的其他基金外，禁止挪作他用。
特殊使用：
(1)物業管理公司可從維修基金中暫借相當于一個月的物業日常維修更新費用的備用金；物業管理服務合同另有約定的除外。
(2)房屋需要大修或專項維修更新的，可以提取施工合同約定的預付款，但最高預付款不得超過工程款總額的30%。
(3)業主委員會可以在物業管理企業賬戶上保留相當于一個月活動經費的備用金，業主大會另有決定的除外。

   

   什么情況下可以使用房屋維修基金

   

   房屋維修基金用于房屋保修期滿后房屋主體結構、公共部分和設施損壞后的維護和更換。房屋主體報告了內外城市的墻壁、柱子、梁、地板、屋頂等。公共部件包括外墻、樓梯間、走廊等。公共設備包括上下管道、電梯、消防、車庫等。
一般在沒有業主委員會的社區，房屋維修基金由房管局管理，但申請程序非常復雜。房屋維修基金的支出應遵循雙2/3的原則"，也就是說，占建筑總面積三分之二以上的業主，占總人數三分之二以上的業主，只有在討論通過后才能申請。未成立業主委員會的住宅區，由物業辦理申請手續，無物業的住宅區可由社區辦理。到房管局、房屋安全鑒定部門、審計局、專戶銀行辦理房屋安全專業鑒定申請、維修方案預決算審計、聘請施工單位進行維修施工、申請專戶銀行劃撥款項交房屋維修基金管理中心審批后，方可使用房屋維修基金。

   

   什么情況下使用緊急維修基金

   

   專項維修基金全額收集到位，維修項目符合維修基金的使用范圍；共用部位和共用設施專用設備保修期屆滿；房屋共用部位和共用設施設備的維護、更新和改造，涉及一棟樓業主的，申請人已提前征得業主書面同意；涉及物業管理區域所有業主的，經業主大會書面批準，經占建筑總面積2/3以上的業主和占總人數2/3以上的業主同意。維修基金的使用范圍:維修基金的使用范圍主要包括社區公共部位、共用設施和設備。具體來說，公共部位是指單棟房屋業主或單棟房屋業主以及與其結構相連的非房屋業主共有的部位，包括:房屋基礎、承重墻、柱、梁、樓板、屋頂、室外墻、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施、設備一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文化體育設施、公共用設施。.

   

   小區內哪些項目可以申請動用住宅專項維修資金

   

住宅專項維修資金用于社區共用部位和設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。住宅共用部分包括承重墻、屋頂、室外墻、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備包括電梯、綠地、道路、路燈、非營業車場車庫等。存放住宅專項維修資金，有利于及時維修更新住宅共用部分，保障住宅小區業主的利益和安全。

   

一、住宅專項維修資金使用范圍

   

根據《住宅專項維修資金管理辦法》第三條(1)本辦法所稱住宅共用部位，是指單棟住宅業主或者單棟住宅業主根據法律、法規和房屋買賣合同，以及與其結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括:住宅基礎、承重墻、柱、梁、樓板、屋頂、室外墻、門廳、樓梯間、走廊等。
本辦法所稱共用設施設備，是指住宅業主或住宅業主及相關非住宅業主根據法律、法規和房屋買賣合同共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池塘、井、非經營性車場車庫、公益性文化體育設施和共用設施設備。

   

二、住宅專項維修資金的使用

   

以北京為例:

   

根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第二十條(2)住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

   

第二十一條 住宅共用部位的維修、更新、改造范圍包括：

   

(一)屋面防水層損壞，頂層房間滲漏；

   

(二)建筑物外墻出現雨水滲漏，造成外墻內表面浸濕；

   

(三)地下室漏水、積水；

   

(四)建筑物外墻外裝飾層的裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準和規范的規定值；

   

(五)增加保溫層，建筑保溫層損壞或脫落，或建筑保溫不良造成外墻內表面潮濕、結露、結霜或發霉；

   

(六)外墻、樓梯間、公共走廊涂層開裂、生銹、起泡、翹皮、脫落、污染；

   

(七)公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等損壞；

   

(八)公共區域門窗或窗紗普遍損壞；

   

(九)其他情況。

   

第二十二條 住宅共用設施設備的維修、更新、改造范圍包括：

   

(一)電梯主要部件需要維修或更換；

   

(二)二次供水系統設備部件磨損、腐蝕嚴重；

   

(三)避雷設施不符合安全要求的；

   

(四)配電設備部分電纜、電線、配電箱(柜)內部部件損壞；

   

(五)消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重；

   

(六)樓內排水(排污)設備出現故障，給排水管道漏水、腐蝕嚴重、排污泵腐蝕或其他設備損壞；

   

(七)其他情況。

   

三、哪些費用不得從住宅專項維修資金中列支

   

1.住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由建設單位或者建設單位依法承擔；

   

2.供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管道設施設備的維護費用，由有關單位依法承擔；

   

3.當事人應當承擔因人為損壞住宅共用部當事人應當承擔修復費用；

   

4.根據物業服務合同，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維護費用。

   

四、北京市住宅專項維修資金使用審核標準

   

根據：《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》．基本規定(3)

   

1.本標準質量保修期限執行《建筑工程質量保修辦法》(建設部令第80號)、《商品房工程質量保修規程》（ＤＢ11／641－2009)相關規定。

   

《住宅質量保證書》承諾的質量保證期限高于上述規章、標準的，以《住宅質量保證書》承諾的期限為準。

   

2.住宅保修期滿后，如果本標準規定了住宅共用部位和設施設備的情況，經住宅專項維修資金支付范圍內占建筑總面積三分之二以上的業主和占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新和改造。

   

3.如果以下危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能之一，占建筑物總面積三分之二以上的業主，占總人數三分之二以上的業主，可以使用住宅專項維修資金進行維修。

   

①屋面、外墻防水局部損壞，滲漏嚴重，經多次補漏后仍難以解決；

   

②電梯沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的，在定期檢查時被責令停止整改；

   

③高層住宅供水主管道嚴重漏水，泵體漏水，泵電機燒壞，導致供水中斷；

   

④建筑單側外墻飾面五分之一以上有脫落危險；

   

⑤專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全；

   

⑥消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備進行維修、更新和改造。

   

4.對建筑結構、電梯、維修范圍有爭議的項目，應當使用專項維修資金進行維修、更新和改造，并經相關專業部門鑒定并出具鑒定報告。

   

       

引用資料

       

           

1. 《住宅專項維修資金管理辦法》第三條.

           

2. 《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第二十條、第二十一條、第二十二條、.

           

3. 《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》．基本規定.

       

   

   

   

   什么房子可以用維修基金？

   

   住宅專項維修資金用于公共部位和共用設施設備保修期滿后的大中型維修、更新和改造工程。公共部分是指物業主體承重結構部分(包括基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等)。)、室外墻、門廳、樓梯間、走廊通道等。；公共設施設備是指物業管理區業主擁有和使用的上下水管道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公共照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、水池、井、非經營性車場車庫、公益性文化體育設施和共用設施設備的房屋。住房專項維修資金的使用應遵循方便、快捷、公開、透明、受益人和負擔人一致的原則。

   

   房屋大修基金包括哪些維修項目

   

   大修基金，即公共維修基金，是指住宅樓公共部位、共用設施設備的維修基金。單位屬于出售公房的公共維修基金，由出售單位和購房人員共同籌集，所有權歸購房人，用于出售公共部位、共用設施設備的維修保養。根據法律法規，共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等)。)，室外墻、門廳、樓梯間、走廊通道等。維修基金用于物業保修期滿后共用部位和設備設施的大中型維修、更新和改造。乙方轉讓房屋所有權時，余額維修基金不予退還，房屋所有權同時轉讓。

   

   使用維修基金有哪些條件？

   

   房屋保修期結束后(五年，除基礎外)，維修項目屬于公共設施或公共部位且不在物業服務范圍內的，可以使用維修基金。

   

   使用維修基金的條件

   

物業專項維修資金的使用應同時滿足以下條件：

   

(一)應專門用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

   

(二)占受益范圍內建筑物總面積和業主總數三分之二以上的業主簽字同意。

   

申請人對申請材料的真實性、合法性和有效性負責。申請人隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，應當依法承擔相應的法律責任。

   

   

(8)哪些維修項目可以利用大修基金擴大閱讀

   

使用物業專項維修資金應向管理機構提交備案材料：

   

(一)申請人身份證明及授權委員會

托書。

   

(二)使用物業專項維修資金的申請報告。

   

(三)受益于業主簽名表。

   

(四)維修工程預算(決算)、維修工程審核報告、維修合同、維修單位營業執照及資質證書、項目負責人職業資格證書。

   

(五)公示維修方案、維修決算、分攤明細等相關資料。

   

(六)工程維修驗收證書及維修發票。

   

   在什么情況下，物業可以使用維修基金

   

維修基金只能在共用設施設備需要維修的情況下使用。

   

   物業在什么情況下可以使用維修基金

   

   本文僅供參考
雨災引發的話題：房屋維修基金什么時候能用？

   中廣網銀川7月6日消息 前不久罕見的連續陰雨，導致首都銀川部分房屋漏雨，需要修復。但由于缺乏使用房屋公共維修基金制度的實施細則，已經存款多年的維修基金無法使用。根據民主建設寧夏區委的調查分析，這在全國并不是個別現象。目前，我國許多地方還沒有制定明確具體的房屋公共維修基礎
金的收集、使用和管理方法不能有效監督維修資金的收集、儲存和使用。對此，寧夏區委建議盡快規范和完善我國住房公共維修資金的收集、使用和管理措施，使其發揮應有的作用。

   公共維修基金是指住宅建筑公共部位、共用設施設備的維修基金。其本金由銷售單位和買受人共同籌集，所有權歸納。1998年，建設部、財政部發布了《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》，但國家專項維修資金收取、使用和管理的具體辦法多年未出臺。由于缺乏維修基金管理規范，一些地方的維修基金管理存在巨大隱患。據相關統計，自1998年以來，我國積累了1000多億元的住房維修基金，其中數百億元被開發商吞噬或挪用。住房維修基金的收集、使用和管理措施亟待進一步完善。

   民建寧夏區委認為，目前以購房款為基數計算支付維修基金的管理辦法是不公平的。同一地區同一小區的房價有高有低，一、二、三期的價格普遍不同。預售、現售、分期付款、一次性付款都會導致房屋實際成交價格不同，維修基金以購房款為基為基數計算支付，使得維修基金支付不均勻。此外，目前維修基金由銷售單位在銷售房屋時向購房者一次性收取，使得維修基金存在風險。如果開發資金緊張，銷售單位很容易將其收取的維修基金挪作他用。甚至有的銷售單位惡意占有維修基金，用滯銷商品房折價抵消維修基金，形成商品房變相銷售現象，導致維修基金無法如實繳存。此外，由于銷售單位的原因，房屋產權證延遲的現象屢見不鮮，導致買方在入住前已支付維修基金，但銷售單位長期占有或使用維修基金。此外，許多開發商在收到維修基金之前沒有任何解釋和公示，收到后只出具了一張收據，并沒有說明購房者是錢的所有者。

   為此，民主建設寧夏區委建議盡快規范和完善我國房屋維修基金的收集、使用和管理措施，并出臺管理和使用實施細則。政府內部應設立專門機構，監督維修基金專項資金的使用。維修基金的存款應脫離銷售單位，降低維修基金的存款風險。考慮到很多地方的物業管理還處于標準化階段，維修基金應直接由房地產行政主管部門按規定收取和管理。同時，要規范物業管理，完善物業企業使用維修基金的監管體系。根據商品房基準價格的比例，向購房者收取維修基金。房屋維修基金每個案件的申請材料應提前公示。每個案件的審批、監管部門的審批和不審批都要有明確的文字表達。