如何處理租房協(xié)議糾紛

『壹』 我和房東簽訂了租賃協(xié)議，租賃期限為兩年，約定房子里的家具和電器由房東維修，現(xiàn)在房東不為我們維修空調

問：我和房東簽訂了租賃協(xié)議，租賃期限為兩年，約定房子里的家具和電器由房東維修，現(xiàn)在房東不為我們維修空調，多次催促也不維修，構成違約嗎？你需要承擔違約責任嗎？

答：君同法在線咨詢?yōu)槟獯?/p>    

如何處理租賃協(xié)議糾紛？
(一、買賣不破租賃原則
租賃期間，出租人將租賃物轉讓給第三人的，租賃合同繼續(xù)對轉讓的第三人有效。租賃期間所有權發(fā)生變更的，不影響租賃合同的效力。具體內容包括：
1.租賃期間租賃物的所有權發(fā)生變化。這里的所有權變更包括銷售、繼承、贈與等。
2.承租人無意終止或終止租賃合同。
如果承租人明確表示終止或終止租賃合同，則不存在所有權與租賃權之間的沖突。租賃所有權發(fā)生變化后，新所有人取代原所有人的地位，成為新的承租人。原出租人因租賃所有權的轉讓而退出出租人的地位。承租人應當按照原租賃合同向新所有人履行義務。
(二是處理承租人優(yōu)先購買權與共有人優(yōu)先購買權的沖突
《《民法通則》規(guī)定：每個共有人有權按照共有財產的份額分配或轉讓自己的份額。但在銷售過程中，其他共有人有權在同等條件下優(yōu)先購買。共有人轉讓租賃共同財產的自有份額的，承租人的優(yōu)先購買權與其他共有人的優(yōu)先購買權發(fā)生沖突。
一般來說，共有人的優(yōu)先購買權更為優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購買權具有所有權保護的效力，租賃關系是債權關系。根據(jù)物權優(yōu)先于債權的原則，應優(yōu)先考慮共有人的物權。雖然承租人的優(yōu)先購買權具有債權物權的特點，但它畢竟是債權關系，仍然不能等同于物權的效力。
此外，讓其他共有人享有優(yōu)先購買權，有利于房屋的管理、修復和使用。
(三、租房登記備案問題
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃申請經房地產管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。
當事人未辦理登記備案手續(xù)，未取得《房屋租賃證》的，租賃合同有效嗎？《城市房屋租賃管理辦法》沒有明確規(guī)定，取得《房屋租賃證》是租賃合同法律有效的前提。登記備案是房地產管理部門的行政行為，不是合同生效的要求。
因此，房屋租賃合同訂立后，當事人未辦理登記手續(xù)的，應當責令其補辦手續(xù)，而不是否定租賃合同的效力。
相關知識延伸閱讀:找中介租房要注意什么
中介提供的服務應盡可能代理更多待售房屋供客戶選擇，通過驗證、備案、簽訂合同等方式確保客戶買房安全，協(xié)助中間擔保、代理貸款、轉讓取證等服務，使客戶更省時省力，為投資客戶租賃。中介收費國家明確規(guī)定，房屋買賣代理收費分檔計算，500萬元以下收費2元.5%這筆費用應由房屋出賣人支付。找中介租房需要注意什么？主要內容如下:
(1)綜合比較各公司的服務模式，貨比三家，盡量不交或少交看房費或看房費，避免糾紛。
(2)檢查對方是否具有工商許可證和房地產局經紀機構資質證書，工商許可證應具有物業(yè)代理經營項目，上述兩份證書也應具有年檢合格印章。
(3)在與公司查看房屋之前，仔細閱讀對方提供的中介代理合同是非常重要的。在簽字之前，你應該找出你認為不合理的條款，并與對方討論，因為一旦合同生效，有些條款將來可能對你非常不利。
(4）不要與經紀人隱瞞公司的私人交易。為了節(jié)省中介費，一些客戶私下向經紀人支付回扣，這是不可取的。首先，住房信息是公司的財富。這樣做違反了雙方的合同，將被公司起訴；第二，收取回扣的經紀人一般道德水平較低。他們可能會在你入住后看到你不敢說話，繼續(xù)要錢；第三，目前，一些經紀人與外人勾結，冒充假房東作弊，騙錢后逃跑，使客戶白白遭受損失，無處追償。
(5)訂房時，必須自行審核房東的身份證、戶口本、房產證原件，三證齊全后方可支付。雖然中介公司有責任審核證件，但有些經紀人不負責，所以必須親自審核，以免被假房東欺詐。根據(jù)中介公司的實際經營經驗，一般欺詐是由于房東證件不完整，當事人沒有防范意識造成的，應特別注意。
(6)一旦利益受損，應立即向工商部門或房地產局投訴。

『貳』 如果房東拒絕承擔維修費，也拒絕降低租金，我必須承認自己運氣不好

   你可以保留收據(jù)來抵消租金或延長租金期限。這種抵銷是一種形成權，你主張對方必須接受。你可以在離開的最后一個月主張，注意不要超過兩年。

第二百二十一條承租人可以要求出租人在合理以要求出租人在合理期限內進行維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人承擔。因維修租賃物影響承租人使用的，租金應相應減少或延長。

『叁』 如果業(yè)主不承擔維修費用，我該怎么辦？

   你支付維修費用，這筆錢從租金中扣除，或者你和房東的一半，總共沒有多少錢，不要這么僵硬。

『肆』 房東負責在外面租房子時水電壞了怎么辦？

隨著社會的發(fā)展，越來越多的人會選擇去城市發(fā)展，尤其是一二線城市，吸引了很多年輕人。現(xiàn)在很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的年輕人基本都在城市工作。對于在城市工作的人來說，最大的問題是租房。現(xiàn)在租房不便宜，一線城市租幾千個單間。

許多租戶在租房時可能會遇到這樣一個問題，那就是出租屋的家用電器壞了。后來，他們找到了維修人員進行維修，但維修費用太高了。對于普通工薪階層來說，這無疑給他們帶來了巨大的經濟壓力，尤其是對于那些剛畢業(yè)的畢業(yè)生。但也有人認為，既然是租房，選擇不維修是可以的。如果你想維修，你必須要求房東承擔費用。那么出租屋的家用電器壞了。維修費用由租戶還是房東承擔？

圖

『伍』 租房期間電器壞了,誰應該負責維修

雙方簽訂租賃合同時包含附屬設施維修條款的,此時，按照雙方的協(xié)議執(zhí)行。如果雙方沒有達成協(xié)議,可以協(xié)商解決。根據(jù)《合同法》第二百一十八條的規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，不承擔損害賠償責任。第二百二十條規(guī)定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。因此，如果電器在租賃期間損壞，承租人應負責維修。如果是出租人，出租人應承擔維修。這里律師提醒大家，在簽訂租賃協(xié)議時，要認真制定合同條款，盡可能詳細約定雙方的權利義務，避免合同履行過程中發(fā)生的糾紛，必要時可以委托有一定經驗的律師起草。法律依據(jù):《中華人民共和國合同法》第二百一十八條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，不承擔損害賠償責任。《中華人民共和國合同法》第二百二十條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

『陸』 租賃期間電器故障，房東和租戶應負責維修

如果雙方在租賃合同中包含維修附屬設施的條款,此時，按照雙方的協(xié)議執(zhí)行。如果雙方沒有達成協(xié)議,可以協(xié)商解決。根據(jù)《合同法》第二百一十八條的規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，不承擔損害賠償責任。第二百二十條規(guī)定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。因此，如果電器在租賃期間損壞，承租人應負責維修。如果是出租人，出租人應承擔維修。這里律師提醒大家，在簽訂租賃協(xié)議時，要認真制定合同條款，盡可能詳細約定雙方的權利義務，避免合同履行過程中發(fā)生的糾紛，必要時可以委托有一定經驗的律師起草。法律依據(jù):《中華人民共和國合同法》第二百一十八條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，不承擔損害賠償責任。《中華人民共和國合同法》第二百二十條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。