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1. 維修基金的使用和管理中容易出現哪些問題？
物業維修基金是建筑養老保險,我國物業維修基金的使用和管理存在一些問題,通過建立和完善物業管理維修基金法律制度、業主自治管理機制、物業維修基金信托管理模式，提出了作者、
2. 施工管理中存在哪些問題？
太多了--比如安全鋼筋棚、木工棚搭設不規范，塔吊懸臂范圍不保護，基坑保護，配電箱無接地隨機開關箱無保護蓋，腳手架搭設間距過大
質量:管樁垂直度、標高焊接高度控制、混凝土蜂窩麻面孔漏筋、鋼筋連接:接頭位置、受力鋼筋焊接接頭不錯開、鋼筋安裝受力鋼筋間距大、加強鋼筋間距小、預埋件中心線偏差大、模板安裝不涂隔離劑、模板接頭不牢固、不按要求起拱、模板垂直度標高偏差；現澆結構:尺寸偏差過大。拆模:拆模時間過早，懸臂位置控制；開挖降水:超挖、標高控制不當、放坡錯位、降水設置不當或設置不當導致現場積水等。，測量放線偏差過大，回填土質量壓實度控制防水涂料涂層厚度時間等
3. 什么是房屋維修技術管理？
房屋維修技術管理是指房屋維修過程中的各個技術環節
4. 房屋維修中應注意哪些安全問題？
在房屋建筑工程施工過程中，需要重點關注安全管理：
土方開挖工程專業，注意滑坡、滑坡、流砂等情況；
模板工程，注意爆模等；
吊裝工程，注意倒塌、斷繩、脫鉤等；
腳手架工程，注意坍塌、墜落等；
臨時用電工程施工，注意漏電、觸電等；
垂直運輸機械安裝拆卸工程，注意墜落、倒塌、操作等；
拆除、爆破工程；
其他危險工程。
5. 房屋維修改造有哪些注意事項？
1.新舊管道對接前,檢查舊管道是否暢通,這個時候清理干凈會避免以后很多麻煩。拆除廚衛墻磚,表面找平很重要。廚衛墻面的找平工作往往是業主容易忽視的環節。
2.墻體施工需要注意。舊墻翻新前必須進行墻體基層處理,盡量拆除原墻,重新找補和基層處理,再刷乳膠漆，保證新墻牢固。
3.舊房原有的水路管道布局不合理或腐蝕較多,因此裝修師傅需要徹底檢查水路。如果原管道是已經淘汰的鍍鋅管,施工時必須用銅管、鋁塑復合管或P代替P-R管。
砸墻磚和地磚時,避免碎片堵塞下水道；只有實木地板、實木復合地板和表面厚度4mm的竹地板才能翻新,局部裝修也會造成地板間的新舊差異,因此,消費者不能盲目翻新地板。
6. 房屋質量有哪些問題？
常見的房屋質量問題是什么？
隨著我國住宅建設和房地產業的快速發展，城市商品房質量問題日益成為消費者投訴的熱點之一，由此引發的商品房質量糾紛也在上升。現實生活中常見的住房質量問題主要包括：
（1)建筑物不穩定。主要表現為沉降期后仍下沉，沉降不均勻導致建筑物傾斜或結構不完善，部分或全部承重系統承載力不足，導致建筑物局部或全部坍塌。前段時間出現的建筑歪斜等現象就是這個問題。
（2)屋頂或墻壁泄漏。主要原因是防水工藝不完善，防水材料質量不合格，導致屋面滲漏，廚房、衛生間向外、樓下水平或垂直滲漏。夏季雨水多，或廚房、衛生間用水量大，滲漏嚴重，不僅影響用戶的正常生活，破壞地面裝修，還影響樓上樓下的鄰里關系。
（3)墻皮脫落。墻體內部砌塊與層之間連接不良，在壓力和溫差的作用下形成空心，降低了墻體的整體抗壓能力，表面涂層容易脫落。
（4)裂縫。包括墻體裂縫和地板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫和變形裂縫。原因是材料強度不足、結構和墻體受力不均、抗拉和抗擠壓強度不足、建筑沉降不均勻、建筑材料質量差、砌筑后干燥不足等。
（5)隔音隔熱效果差。由于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不足、材料質量或施工工藝不符合要求，隔墻、地板隔音減震效果差，影響正常生活或屋面、外墻冬季降溫快，夏季升溫快，不符合保溫隔熱要求。
（6)水滴。由于水平和垂直設計不合理，水龍頭、廁所等質量不合格，導致水管滴漏。滴漏現象不僅浪費資源，而且影響人們的正常生活。
（7）水、電、暖、氣設計位置不合理。水表、電源開關、電源插座、電表、散熱器、煤氣爐、煤氣表等設計類型不完善，設計位置不符合日常生活要求，影響家具布置。或電氣設備漏電、火災隱患等。
此外，還存在公共設施設計不合理、質量差等問題。比如樓梯間位置不方便，樓梯寬度太小，電梯運行質量不穩定，公共照明設施不完善，消防安全設施不足等。，這些都是購房者經常遇到的，現實生活中還存在其他各種房屋質量問題。那么，這些問題應該由誰負責，房屋質量問題應該怎么做呢？
房屋質量問題怎么辦？
交房時可能會發現房屋質量問題，但更多的情況是交房時很難發現。業主入住后，會慢慢浮出水面。不同階段對房屋質量問題的不同處理:
（1)收房時發現房屋質量有問題。如果發現房屋主體結構質量不合格，或認為房屋主體質量不合格，經專業機構檢驗不合格，買受人有權拒絕收房，并可要求開發商解除合同并賠償損失。
（2)裝修入住后，如有質量問題，買方應確定質量問題是房屋本身的質量問題還是裝修問題:
1.如果是裝修問題，只能在保修期內找裝修公司維修，要求賠償損失。
2、如果是房屋本身的質量問題，在保修期內，買方首先要求開發商進行維修，或要求開發商維修后，要求開發商承擔所有的維修費用和由于維修造成的合理損失。如果質量問題不能有效解決，影響買方的正常生活，買方可以要求解除合同，要求開發商賠償損失，這里的損失包括裝修費用、房價利息、損害賠償等。
這里要提醒大家注意，入住后出現質量問題要注意分清責任，保留證據。要求開發商保修時，最好書面提出，讓開發商確認，可以作為以后訴訟的證據。
綜上所述，房屋質量問題的不同情況有不同的解決方案。現實中，很多購房者在發現商品房質量問題后不知道如何處理，有的對一般質量問題提出巨額索賠，甚至要求退房。結果，他們輸掉了訴訟，賠錢；有的妥協，匆匆辦理了收房手續。入住后發現房屋主體結構存在嚴重質量缺陷。很多購房者對房地產法律知識了解不多。最好邀請專業律師根據其性質和嚴重程度，幫助您提出合理的索賠要求，并通過法律程序妥善解決。
7. 物業管理中常見的問題有哪些？
業主與開發商、業主與物業公司關系中常見的問題及對策
業主及開發商、業主及物業公司
關系中常見的問題和對策
經過近20年的發展，物業管理正逐步走向社會化、專業化、市場化、一體化的軌道，成為越來越多的城市居民接受的重要第三產業。房地產開發商在入住房地產前聘請物業管理公司解決房地產入住帶來的常見問題:社區建筑垃圾堆集成山、水電網絡不完善、房屋運行、冒險、滴水、泄漏嚴重等。，從而為業主提供全面的服務和安全保障。大多數業主在選擇購買物業時，也把牧業管理是否完善作為購買物業的重要條件，甚至很多業主為物業公司的品牌選擇房地產。但物業管理是一個新興行業，很多業主和房地產開發商對物業公司的服務內容了解不多。此外，由于部分房地產入住后質量的原因，業主與開發商、業主與物業管理公司之間存在各種矛盾和問題。物業公司如何處理這些矛盾和問題，對于有效維護自己的品牌和利益，有效維護業主和開發商的合法權益非常重要。
一、 業主與開發商關系中常見的問題有三個方面
1、 房地產（社區）的實際情況與開發商的廣告承諾有很大的不同。一些開發商在房地產營銷過程中，往往夸大其詞，廣告很有吸引力，但業主搬進來后，只是發現很多條件不能滿足開發商早期宣傳的承諾，這種現象非常普遍。以一個社區為例，許多業主抱怨說，開發商可以從家里欣賞海景。搬進來后，他們發現東方的一群建筑將永遠擋住他們的視線。事實上，在現實中，其他建筑也有類似的問題，同時，一些社區的綠化覆蓋面積和綠化質量不能滿足業主的預期和要求，業主認為開發商欺騙他們，所以到處抱怨，矛盾不可調和。
2、 房地產（社區）配套設施不到位，有的已經建成，但不能如期入住使用。在一些社區，入住一年多的配套設施仍然跟不上。要么游泳池不能投入使用，要么俱樂部不能開放。經過幾次談判，俱樂部已經開放，業主抱怨俱樂部不能以盈利為目的向私人經營承包。同時，社區內的天然氣、有線電視、電話、寬帶網絡等設施不能開放。在一些社區，業主建議建立更多的娛樂設施和老年人休閑設施，但開發商無法回答。因此，這些問題的存在不同程度地加深了業主與開發商之間的矛盾。
3、 房屋問題維修不及時，處理措施不力是業主與開發商之間最常見的矛盾。應該說，一個房地產出現一些問題是正常的，但如果問題處理不及時或經過一次、兩次甚至更多的處理仍然不能成功地解決問題，很容易激發業主與開發商之間的矛盾。在一些社區，業主自入住以來就發現廁所天花板漏水，嚴重破壞了小家庭的裝修。對于這些問題，一些開發商沒有解決，一些安排人員維修態度不好，一些安排人員維修態度很好，但維修不能完全解決問題。
二、 在物業管理過程中，業主往往對物業公司不滿意，主要表現在四個方面：
1、 業主不了解物業公司實施的一些收費服務項目，認為是物業管理公司亂收費。例如，對于房屋保修項目以外的項目和業主自身原因造成的房屋損壞的維修，以及業主更換門鎖或家用電器的維修，物業公司一般參照市場材料價格收取少量費用，業主認為既然支付了管理費，物業公司就不應該收取其他費用。事實上，這是業主對物業公司服務內容的誤解。
2、 業主的投訴不能及時處理。有業主認為物業公司是萬能的，一切都要處理，包括水電、煤氣、寬帶網和周邊環境，物業公司必須承擔責任。前段時間，筆者所在小區的業主投訴，小區外西北入口堆放大量垃圾，造成空氣污染，蚊蠅成群，嚴重影響居民的進出和生活。管理處接到投訴后，立即聯系了往這里倒垃圾的部隊單位，未能解決問題，隨后向市、區有關部門舉報投訴未得到解決。管理處對社區管理紅線以外的投訴無能為力，但業主對物業公司不滿意。在管理處，也存在市政工程影響社區居民進出方便、施工噪聲影響居民休息等問題。在其他社區，業主也將政府部門的管轄職能視為物業管理公司的職能。此外，還有一些原因確定管理處在處理投訴時不能及時處理。
3、 物業公司個別服務人員工作態度不好。一些物業管理從業人員對業主的投訴和來訪不熱情，認為他們不會忽視自己的職責，有些人缺乏耐心，工作不細致。所有這些都會導致業主對專業公司的不滿。
4、 管理費太高，服務太少。有些業主喜歡把自己的高端物業等同于財富周邊的一般社區。與其他低資質企業相比，他們認為自己支付的管理費太高，得到的服務太少。作為物業管理公司，他們認為收費低，提供的服務足夠。兩種觀念的碰撞必然會導致物業公司與業主之間更大的矛盾。
應該說，隨著公民法律意識的提高，業主的需求越來越理性，維權意識越來越強，對物業管理的期望也越來越高。
作為一家物業管理公司，如何正確處理三者關系中存在的問題和矛盾具有重要意義。對于業主與開發商之間的矛盾，業主首先要找的是物業公司，并向物業管理公司投訴。至于哪一方，業主不在乎，這是物業公司和開發商的事，開發商認為整個物業已經交給物業管理公司和物業
一方面要真正為業主服務，另一方面要為開發商服務。面對這種困境，物業公司需要充分發揮協調溝通用，采取積極應對措施。
對策一：做好細化房地產的前期干預工作。一般來說，有經驗的開發商會在交付前聘請信譽良好的物業公司托管房地產，而對于物業管理來說，他們應該在早期干預階段實施工作，力求細致。特別是對房屋質量、水、電、綠化等配套設施進行檢查，及時處理有問題的房屋，努力完善房屋設計中存在的缺陷和施工遺留問題，消除房屋交付小業主前的跑、冒、漏現象和水電網絡不完整問題。同時，督促開發商在銷售時與業主簽訂業主公約，避免今后對管理費等問題發生糾紛。做好前期干預工作，從大環境到小環節考慮業主。
對策二；建立良好的溝通渠道和投訴制度。房屋出現問題后，業主最擔心的是沒有辦法投訴，或者像物業公司和開發商踢球一樣來回折騰。事實上，這是業主與開發商和物業公司之間發生糾紛的重要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度，使業主的想法能夠及時傳達給開發商，并將開發商的工作動態傳達給業主，從而提前發現可能引起爭議的問題，避免問題朝著復雜的方向發展。物業公司可以通過信件、電話、面試等方式與業主溝通，讓業主從陌生到，從理解到信任。建立良好的投訴制度，首先要從物業管理從業人員的服務態度和自身素質入手，做到凡事有記錄，處理及時，事后回訪。
對策三；充分發揮業主委員會的作用。一個成熟的社區應該是業主委員會楊偉與開發商對放的主體，參與社區公共事務，及時調解各種矛盾，既體現了業主的意志，又維護了業主的利益。同時，物業公司避免了一些糾纏不清的矛盾。
對策四：引進商業素質管理人才，加強對物業管理從業人員的培訓，提高團隊整體素質。物業管理作為一種專業的管理，需要各種高素質的人才。除了管理機制的完善外，物業管理的質量在很大程度上取決于管理辦公室主任的質量。同時，其他物業管理從業人員的質量也決定了物業管理的質量。因此，努力打造高素質、了解管理、管理良好、技術良好、業務良好的行業團隊，促進管理人員和專業人員專業素質的不斷提高和更新，是物業管理行業競爭的需要，也是業主對物業管理的基本要求。
對策五；明確物業管理的內容，放棄不必要的社會負擔。為了方便業主，物業公司往往免費實施水、電、氣費，不僅增加了管理費用，而且實際上增加了物業管理稅，同時，由于總表和分表的差異也增加了物業管理的損失和負擔，如果分配給業主，會帶來業主的投訴。因此，準確定義物業管理的內容非常重要。對于物業管理來說，合理地放棄一些社會部門的職能可以更好地維護自己和業主的利益。
對策六；加強企業文化建設，以優秀的企業文化創造一流的服務理念。企業文化建設體現了企業的核心競爭力，反映了企業管理水平、質量管理水平和制度建設水平。塑造以人為本的積極企業文化，在市場競爭中提煉高尚的企業精神，創造一流的商業服務理念，實施品牌戰略，將企業文化的精神內涵貫徹到每個員工的工作和行為中，為業主提供高水平、高質量的服務，減少與業主的糾紛，降低糾紛發生率，事半功倍。只有擁有優秀企業文化的企業才能真正滿足業主。
8. 房屋施工過程中會出現哪些問題？
一、建筑物地板裂縫的原因及預防措施
首先，預制空心板灌板裂縫導致地面裂縫的主要原因如下：
1.由于工人在填縫過程中未能及時清除板縫中的碎磚、木塊、砂漿等殘留物，填縫時板面干燥，難以使填縫中的細石膨脹混凝土與地板牢固粘結，導致混凝土與地板開裂；
2.電線管因埋在板縫中而開裂。設計師在板縫中設置了一些電線管，使扳縫中的混凝土灌裝不真實或無法灌裝，使地板抹灰開裂；
3.在施工過程中，由于工人不用水泥砂漿找平安裝地板，也不用坐漿安裝地板，地板穩定。當地板受到荷載時，上下移動，導致相鄰地板上下移動，造成裂縫；
4.由于板縫內混凝土未達到設計強度，施工荷載過早，產生裂縫；
5.板縫中的混凝土在硬化過程中，隨著強度的增加，也會產生收縮變形、裂縫和地面開裂。
針對上述原因，主要預防措施如下：
（1)板縫應適當加寬，一般為100mm配鋼筋，在板縫底吊模，灌裝 c細石膨脹混凝土使板縫與地板形成一個整體。
（2)設計時盡量不要在板縫中設置電線管，以免板縫灌裝不密實。
（3)盡量使用混凝土膨脹劑，避免扔普通混凝土，以抵抗混凝土的收縮和變形。
（4)認真清理板縫內殘留雜物，用清水沖洗地板，用機械振實混凝土，及時養生。
（5)地板安裝前，用水泥砂漿找平，坐在地板上，避免地板松動，相互錯動，產生相鄰板縫的剪力。
（6)灌板縫后，不得過早增加施工荷載，防止板縫內混凝土振動，降低強度。
其次，預制板支架邊緣通長裂縫的常見原因如下：
1.預制鋼筋混凝土樓板為簡支板，在使用荷載作用下，樓板端會產生角位移，容易在樓板接縫處產生裂縫；
2、預制鋼筋混凝土地板收縮變形，也會造成地板裂縫；
3.在設計和施工中，地板有時一端支撐在鋼筋混凝土框架梁上，另一端支撐在磚墻上。由于兩種結構的沉降量不同，板端變形，支撐在梁上的地板開裂；
4.預制樓板兩端支撐在兩道磚墻上。由于兩道磚墻的沉降量不同，板端也會變形；
5.由于預制樓板的規格不同，當溫度變化時，不同的變形也會導致樓板開裂；
安裝地板時，不要坐漿上板，使板支架松動，也會產生裂縫。
主要預防措施有：
（1)在設計中，盡量避免將地板兩端支撐在鋼筋混凝土框架梁和承重墻上，可以減少地板兩端支撐的沉降差異，避免支撐處的地板開裂。
（2)地板找平層可盡可能設置鋼筋混凝土鋼筋網，以提高地板的完整性和抗負彎矩的能力。當不能全部設置鋼筋網時，也可在板支架上設置600寬的地板 鋼筋混凝土鋼筋網。
（3)施工時必須用水泥砂漿坐漿安裝地板，并墊平板端。
（必要時可在板端留置分格縫，用建筑密封膏嵌實。
二、砌筑建筑毛石基礎的幾項主要措施
建立毛石基礎有以下主要措施：
（1)掌握砌體砂漿的稠度。如果砂漿水灰比配合不當，砂漿密實度差，不飽滿。在砌筑毛石時，由于毛石吸水率小，灰縫大，會在石材和砂漿之間形成水膜，增加毛石滑動，從而降低毛石的基本強度。因此，砂漿水灰比不宜過大，應根據施工現場和季節進行調整。
（2)采用正確的砌筑毛石方法。當毛石基礎放大腳形成階梯形時，上級階梯石至少壓下級1/2.相鄰階梯的毛石應錯縫搭接。在鋪設毛石基礎臺階時，應選擇較大或較寬的石頭，以至少壓制收集臺的毛石 1/提高毛石基礎的均勻性。
（3)冬季防止毛石基礎凍結。冬季施工時，每天砌筑毛石后，毛石基礎表面應覆蓋保溫材料，也可采用外加劑砂漿施工。施工過程中最低溫度低于零下15℃砌筑砂漿標簽應按正常溫度提高一級。當溫度低于零下20時℃不得繼續施工，否則毛石與砂漿之間的水膜會凍結。凍結后，砂漿與毛石之間存在間隙，不能形成一個整體。
三、樁基施工中常見問題及措施
（1)長螺旋鉆孔混凝土灌注樁:長螺旋混凝土灌注樁廣泛應用于無水無砂的地質條件下。其優點是施工速度快，質量容易保證，但施工中容易出現以下問題: 鉆機鉆孔到孔底標高時，應停止鉆孔，如鉆桿，在孔底產生大量虛土，降低樁端承載力，灌注混凝土前倒入 30-20cm 碎石，用夯錘夯實，然后用鋼筋籠灌注混凝土。灌注混凝土的坍落度應控制在10cm坍落度過小容易產生斷樁，灌注混凝土時應全程振搗。
（2)振動灌注成孔樁(振拔樁):振動成孔灌注樁可在地下水、淤泥質土、厚度不大于3米的粉細砂中施工，施工成本低于其他水下灌注樁，但施工過程中樁不能穿透厚度大于3米的粉細砂和中砂層。受一定限制。樁的施工不能單獨控制標高。必須以雙控為準。同一附近樁長不同是正常現象。嚴禁在樁未達到設計標高的情況下長時間振動，否則相鄰樁會縮小或斷樁。施工過程中，為了提高樁的承載力，應進行打，振動管上的土壤必須在施工前進行處理。嚴禁在土壤中反插，因為在土壤中反插時，很容易將泥漿帶入樁中，產生斷樁。
（3)壓力灌漿樁:壓力灌漿樁為無砂混凝土灌漿樁，通過水泥漿擴大樁周圍土壤，提高樁的承載力，砂中的承載力為普通樁1.1～其特點是樁型適用于大多數地質條件施工，單樁承載力較高，樁底無虛土，樁端承載力較高。
（4)超流態混凝土灌注樁:超流態混凝土灌注樁適用于各種地質施工。近年來，它以其強度高、承載力高、施工速度快、成本低等優點在我省得到了廣泛的應用。該技術成樁的原理是用混凝土泵注超流態混凝土，通過鉆桿壓入孔內，形成混凝土護壁。混凝土填充孔后，將鋼筋籠放入設計標高。在施工過程中，樁周土被擠壓，超流態混凝土滲入樁周土 1.05－2倍。注混凝土后插管注水泥漿后，樁為普通樁承載力 1.2－2.2倍。
經過幾年的工程實踐，我認為施工時應注意以下幾點 3個問題：
1.混凝土攪拌時，應嚴格執行混凝土的配合比。水泥和粉煤灰的含量必須準確，以確保混凝土的和易性。只有這樣，才能保證管道不堵塞，鋼筋籠順利達到設計標高；
2.施工過程中，樁間距必須保持在3米左右。由于樁內超流態混凝土對孔壁產生高壓，提升鉆孔時產生兩樁連接。如果不及時處理，樁就會斷裂；
3.施工程中，由于超流態混凝土樁擴滲需要1-全部2小時完成，施工時必須注入高于設計標高的混凝土 20-50cm鋼筋籠固定牢固，否則樁頂和鋼筋籠會下沉。
以上施工中常見問題的解決方案是總結工作中的一些實踐經驗。只要按照施工規范認真管理施工，理論聯系實際，理論指導實踐，就能提高我國施工水平，保證施工質量，杜絕和預防施工事故
9. 房屋維修管理的原則是什么？
目前我國房屋維修的總體方針是：實行管養合一
